月星家居

　　选择区域标准：

　　1.1按地理位置选址：

　　1.1.1全国选址位置：全国各大城市，首先考虑各直辖市与省会城市，其次为地级市，以及全国百强县（县级市）。

　　1.1.2城市区域选址位置：

　　1.1.2.1应根据城市综合信息判断各主要、次要商圈，以及高消费水平的大型城市住宅地区，考虑是否能深入商圈中心选址。

　　1.1.2.2非成熟商圈，应考虑其是否处于成熟商圈的核心向外延伸范围内，力求能利用便利的交通，吸引商圈人气与客流，也可考虑与其他业态的国际知名连锁业为邻，共同分享客流资源。

　　1.1.2.3新店选址正面道路应至少处于一条双向四车道街道（尽量避免单行道、中间有隔离带的道路，以保证交通顺畅），最好是进出商圈的必经之路或主要通道，利于“月星”的形象树立，更便于吸引客流。

　　1.1.2.4新店址步行5分钟内，至少应有2条以上公交线路通过并有站点设置，站点的设置离店址越近越好，重点考虑店址周边有无轨道交通站点，或公交总站设置。

　　1.2按区域人口选址：

　　1.2.1新店选址的城市居住人口至少是50万以上。

　　1.2.2根据城市居住人口新店选址：

　　1.2.2.1城市居住50万人口的小型城市，新店选址尽量选择在整个城市的核心商圈、商业主干道，离核心位置尽量靠近，尽量选择交通四通八达、客流量大区域。

　　1.2.2.2城市居住50—100万人口的中型城市，中型城市新店选址除尽量考虑核心商圈、商业主干道外，同时应考虑城市各区域商圈的布点，特别是市内家居行业空白点，尽量让该布局合理，没有空白点。

　　1.2.2.3城市居住100万人口以上的大型城市，区级商圈、交通主干线周边均可开发选址，尽量选择“月星”未辐射到的区域开店，大力拓展市场潜力。

　　1.3其他区域选择要求：

　　1.3.1选择竞争对手尚未布点的区域进行开发，抢占市场。

　　1.3.2新店选址要有一定的前瞻性，城市发展的整体规划、商圈的迁移、新兴商业区的形成，对选址会带来一定的影响，选择一些未来有发展潜力的店址项目，将大大降低开店成本，并达到利润最大化。

　　1、建筑物标准

　　2.1物业建筑结构的要求

　　2.1.1面积及楼层：

　　2.1.1.1商场面积根据所在商圈范围内的人口总数，收入水平及消费能力等因素来确定。一般要求商场总建筑面积在40000~100000m2。

　　2.1.1.2楼层以不超过四层为佳，最多不超过五层，且单层至少8000m2以上

　　2.1.2层高：

　　根据公司装修风格要求，并考虑空调，消防等设备管道的安装空间，要求物业建筑层高在5米以上为佳，空调，消防等设备管道安装完毕后管道设备底面至楼层地面的最低净高以不小于3米为佳。

　　2.1.3内部结构及纵深：

　　为了确保整个商场具有良好的通透感并形成顺畅，宽敞的客流回路，便于商场内部管理，创造一个良好的购物视野和舒适的购物环境，物业内部结构应满足以下要求：

　　（1）物业内部纵深以在120米左右为佳，最小不能小于80米；

　　（2）物业内部避免有天井结构，梁、柱及结构死角应尽可能少，柱间距以8*8米以上为佳；

　　（3）物业若有塔楼，塔搂应尽可能置于商场裙楼后侧，避免塔楼电梯井筒体位于商场中间部位；且塔楼基础承载部分应尽可能采用结构转换层方式，以尽量避免商场内部出现剪力墙；

　　（4）物业各楼层的单位面积承重荷载应符合商场设计要求（一般≥350KG/m2）。

　　2.1.4停车位

　　商场门前应以有一定面积广场为佳，物业应有足够的免费停车位供厂商送货车辆周转和顾客购物停车，一般以机动车位200—300个，自行车位800—1000个为佳。

　　2.1.5广告位

　　建筑物外墙正面应设置广告位，并应预留合理设置“月星家居”店招或徽标的位置。根据室外门前广场大小宜设置5-9根约12米高的不锈钢旗杆。

　　2.1.6道路衔接状况

　　物业与周边主要街道应能够良好的衔接，物业正面街道应避免有（机动车隔离带、绿化隔离带、立交桥、河流等）明显隔离为佳。道路与项目的衔接比较通畅，便于购物客流及车辆顺畅进出，从而形成一个畅通的内循环。

　　2.2对物业内部配套设备设施的要求

　　2.2.1供电系统：

　　（1）市政电源以双回路为佳，应能够满足商场内部照明，中央空调，扶手电梯，载货电梯，消防等设备的用电需求。

　　（2）商场专供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道以及各回路独立开关箱，并安装独立电表，以便管理和计算有关费用。

　　（3）提供双回路用电，按建筑面积80W/M2配置，含设备及消防用电。

　　2.2.2给排水系统：

　　（1）物业应配备完善的给排水系统，提供独立给排水驳口并安装独立的水表。其中，给水系统应满足商场和空调系统日常用水量和水压使用要求。

　　（2）给水系统以双回路供水方式为佳。

　　2.2.3中央空调系统：

　　确保夏季室内气温26±1摄氏度，冬季室内气温18~20摄氏度，应采用全风系统，新风量不低于总风量的10%。

　　2.2.4消防系统：

　　按照国家消防规范及省、市消防条例结合月星家居商业业态要求设置防火分区；自动喷淋系统、消火栓系统、烟感报警系统、应急照明疏散指示系统及防排烟正压送风系统等，需通过消防管理部门验收合格。

　　2.2.5自动扶梯：

　　观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯按月星家居商业布局要求设置，数量按商业设计的有关规范及商业动线布局要求设置，自动扶梯带变频器。

　　2.2.6货电梯：

　　在靠近理货区位置安装有载货电梯，货梯数量以不少于2部为佳；载货电梯的载重量要求不小于3吨/部，尺寸不小于2.4m×2.4m×2.4m。

　　2.2.7管道煤气：

　　尽可能采用城市管道煤气或天然气，以确保采暖及员工食堂用气需要，并通过有关部门的验收。

　　2.2.8通讯网络系统：

　　按照每200m2一门电话的标准申请门子总量进户，并将所有电话合并成一个虚拟网。

　　网络进线要求为10M以上并带固定IP地址光纤接入建筑物弱电间。

　　要求室内无线通信信号覆盖。

　　1、合作方选择

　　1.1合作方必须具备的资质：

　　（1）、合作方必须具备房屋产权、出具产权证明。

　　（2）、合作方必须是独立法人单位，具备独立对外签署合同的资格或有上级授权。

　　（3）、合作方必须具备独立进行物业管理和房产维修能力。

　　（4）、合作方对月星的经营给予支持和配合，出具必要的证明、手续。

　　1.2可与大型购物中心的合作。

　　1.3可与国内、国际大型连锁业态进行战略合作。

　　2、合作方式

　　2.1品牌特许使用与委托管理：

　　2.1.2收取费用：A、品牌使用费

　　B、基本管理费

　　C、奖励性管理费

　　D、招商与工程管理咨询费

　　2.1.3合作方式：品牌输出委托管理的合作方式，详见《品牌使用许可与委托经营管理合同》。